Jesteś właścicielem lokalu, chcesz go wynająć i zaczynasz zastanawiać się nad tym, w jaki sposób sporządzić umowę najmu, co w niej zapisać, aby najpełniej chroniła Twoje interesy. Najczęściej sięgniesz po kodeks cywilny i przepisy regulujące umowę najmu lokali, a ja zachęcam aby sięgnąć głębiej i przyjrzeć się ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i uregulowanej w niej instytucji najmu okazjonalnego.

Czym jest najem okazjonalny?

Zgodnie z art. 19 a, przywołanej powyżej ustawy – umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Czyli, aby zawrzeć tę umowę nie możesz zawodowo trudnić się najmem lokali, ani prowadzić działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem lokali. Nie możesz także zawierać umowy na czas dłuższy niż w określony w ustawie okres 10 lat.

Na czym polega umowa najmu okazjonalnego?

Aby umowa najmu, spełniała warunki określone w przepisach ustawy, musi zawierać przede wszystkim:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
  3. oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.

Na wynajmującym zaś ciąży obowiązek zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania. Właściciel ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Jeśli strony nie dotrzymają opisanych powyżej założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czemu umowa najmu okazjonalnego jest korzystna dla właścicieli?

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel może sprawnie „pozbyć się” uciążliwego lokatora z własnego mieszkania.

Wynajmujący, po zakończeniu stosunku najmu (czyli po rozwiązaniu umowy lub po jej wygaśnięciu z uwagi na upływ czasu), w sytuacji w której lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu przesyła najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które powinno zawierać w szczególności:

  1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeśli najemca nie zastosuje się do tego żądania, wynajmujący może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowi załącznik do umowy – a więc oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę. Sąd rozpatruje kompletny wniosek (z kopią żądania opuszczenia lokalu, potwierdzeniem jego doręczenia oraz potwierdzeniem zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego) w ciągu 3 dni, a następnie może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.

Opisana procedura powoduje, iż najemca może zostać eksmitowany z lokalu również w miesiącach zimowych, przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie ani ciężarne kobiety.

Należy pamiętać, iż w przypadku zawarcia „zwykłej” umowy najmu lokali – wynajmujący, w przypadku niechętnego do wyprowadzki lokatora – musi uruchomić całą procedurę związaną z eksmisją z lokalu. Wynajmujący nie może po prostu wyrzucić najemcy, czy wymienić zamków w lokalu – bo może odpowiadać za takie zachowania nawet karnie (!).

Czy najemca powinien obawiać się zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Oczywiście, że nie – chyba że jego zamiary nie są do końca uczciwe. W innym wypadku umowa ta dla najemcy zasadniczo niczym się nie różni.

Dla wynajmującego umowa najmu okazjonalnego może stanowić zabezpieczenie przed trudnym i ciągnącym się przez miesiące, a czasem nawet i lata postępowaniem eksmisyjnym.

Jeśli masz pytania, potrzebujesz pomocy, indywidualnej konsultacji napisz do mnie na adres: anna@kancelariapoprawa.pl. Więcej prawnych nowinek? Polub mój fanpage już dziś!