Pewnie każdy z nas, chcąc wynająć mieszkanie spotkał się z instytucją kaucji, stanowiącej zabezpieczenie należności wynajmującego. Podstawową funkcją kaucji przy umowie najmu jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu niezapłaconego czynszu, mediów, czy też szkód wyrządzonych przez lokatora.

Zasadniczo, kaucja w przypadku braku roszczeń wynajmującego, podlega zwrotowi i nie może być przez niego zatrzymana z jakiegokolwiek innego powodu.

Umowna definicja kaucji*:

Wysokość kaucji Waloryzacja kaucji Termin zwrotu kaucji

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Zwrot kaucji następuje w kwocie zwaloryzowanej,  równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

*przedmiotowe zestawienie dotyczy lokali mieszkalnych zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Zapoznaj się z treścią umowy:

Zarówno najemca jak i wynajmujący powinni zadbać o precyzyjne zapisy dotyczące rozliczenia kaucji.

Ważne, aby doprecyzować w jaki sposób najemca ma dbać o lokal i w jakim stanie ma lokal zwrócić po zakończeniu umowy. Warto, więc zdefiniować w umowie znacznie kodeksowych sformułowań takich jak: „zwykłe zużycie” lub „doprowadzanie do stanu pierwotnego”. Inne pojęcie, którego zdefiniowanie będzie przydatne również w trakcie trwania umowy najmu, to „drobne naprawy”, za które odpowiada najemca. Bo zdarzają się i tacy najemcy, którzy uważają w  zasadzie każdą najdrobniejszą awarię za element odpowiedzialności wynajmującego.

Praktyka pokazuje, że obie strony umowy często miewają bardzo rozbieżne interpretacje tych fragmentów umowy, dlatego można obowiązki najemcy doprecyzować w najdrobniejszym szczególe. Jeśli np. zastrzegliśmy w umowie, że pod obrotowym krzesłem ma znajdować się mata podłogowa zapobiegająca zarysowaniom, zaś w chwili oddania cała podłoga pod krzesłem jest zarysowana, a najemca nie korzystał z maty – to uznać należy, iż doszło do zużycia, które nie stanowi normalnego, zwykłego zużycia związanego z korzystaniem z lokalu.

Zrób zdjęcia!

To istotna uwaga i dla wynajmujących i najemców. Przed zdaniem lokalu warto poza opisanym poniżej protokołem zdawczo – odbiorczym (lub w jego ramach np. jako załączniki); wykonać szczegółową dokumentację fotograficzną zdawanego lokalu. Posiadając taka dokumentację, po kilku latach widać doskonale, czy dane zarysowanie, zniszczenie, itp. stanowiło następstwo trwającej umowy najmu, czy zdawany lokal posiadał je przed podpisaniem umowy.

Pamiętaj o protokole zdawczo-odbiorczym!

W protokole zdawczo-odbiorczym, powinny znaleźć się wszelkie uwagi najemcy do stanu przejmowanego przez niego lokalu. Należy tu zaznaczyć wszelkie uwagi dotyczące zniszczonego czy nie działającego sprzętu, przełączników, oświetlenia, wszelkie widoczne uszkodzenia oraz wpisać odczyty liczników (wraz z numerami), a następnie udokumentować protokół zdjęciami. Pamiętaj, iż taką samą skrupulatnością na pewno wykaże się właściciel na koniec najmu, zatem warto być dobrze przygotowanym.

Jeśli masz pytania, potrzebujesz pomocy, indywidualnej konsultacji napisz do mnie na adres: anna@kancelariapoprawa.pl. Więcej prawnych nowinek? Polub mój fanpage już dziś!