W ostatnim artykule na blogu omawiałam instytucję najmu okazjonalnego i korzyści płynące z tego rodzaju umowy. W tym w szczególności – szybkiej możliwości usunięcia lokatora z mieszkania, w sytuacji gdy np. nie płaci czynszu za wynajem. Co jednak jeśli zawarliśmy zwykłą umowę najmu na wzorze znalezionym w Internecie, a lokator nie płaci czynszu? Pojawiają się różne pomysły: (i) może wymienić zamki i usunąć delikwenta? (ii) spakować jego walizki i wystawić za drzwi?

Czy tak można? Czy takie pomysły są zgodne z prawem? Poniżej odpowiedź.

Jak zgodnie z prawem pozbyć się niechcianego najemcy?

W pierwszej kolejności, dla uporządkowania tematu przypominam, iż ustawą która reguluje kwestie umowy najmu jest nie tylko kodeks cywilny, ale także ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To ten tekst prawny, jako ustawa szczególna precyzuje jasno obowiązki obu stron oraz wskazuje w jakich sytuacjach umowa najmu może być wypowiedziana.

Przechodząc do odpowiedzi na zadane w podtytule pytanie – wskazać należy, że pozbycie się niechcianego lokatora nie jest zadaniem prostym. Nieznajomość prawa, niezgodne z prawem wypowiedzenie umowy najmu, niejednokrotnie komplikuje skuteczne usunięcie lokatora. Historie dotyczące lokatorów, którzy bezczynszowo od lat zamieszkują lokale, są powszechnie znane, rozpisują się o nich portale internetowe, ale także często można je usłyszeć od znajomych. Co zrobić, żeby ich uniknąć?

W pierwszej kolejności, pamiętajmy o przesłankach ustawowych i formalnościach koniecznych do zgodnego z prawem rozwiązania umowy najmu (umowy na czas nieokreślony). Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,  jeżeli lokator:

    1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
    2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
    3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
    4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Złożone na zasadach opisanych powyżej wypowiedzenie będzie prawnie skuteczne i będzie rodzić obowiązek opróżnienia lokalu przez najemcę.

Co jeśli ten mimo wszystko nie chce się wyprowadzić?

Pamiętaj, że istnieje wprawdzie wiele sposobów usunięcia niechcianego lokatora, jednak legalny jest tylko jeden – wystąpienie z powództwem o eksmisję.

Jak wygląda sprawa o eksmisję?

Niestety są to często wieloletnie postępowania, zaś w czasie ich trwania wynajmujący musi nadal cierpliwie znosić zajmowanie jego lokalu przez najemcę. Po wydaniu wyroku, jego uprawomocnieniu się, czyli po upłynięciu przewidzianych prawem terminów do wniesienia przez pozwanego (w tej sytuacji najemcę) środków odwoławczych, właściciel mieszkania musi wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Po jej otrzymaniu powinien wystosować wniosek do właściwego miejscowo komornika sądowego o przeprowadzenie eksmisji. Dopiero w tym momencie wyczerpana została procedura sądowa, która daje wynajmującemu prawo, poprzez komornika do pozbycia się lokatora.

Jakieś wyjątki?

Istotne jest również, że w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Zawsze uprawnione do otrzymania  lokalu socjalnego będą:

    1. kobiety w ciąży,
    2. małoletni, niepełnosprawny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.) 2  lub ubezwłasnowolniony oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkały,
    3. obłożnie chorzy,
    4. emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
    5. osoby posiadające status bezrobotnego,
    6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,
    7. chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Oznacza to, że jeśli lokator spełnia jeden z powyższych warunków, nawet komornik nie może wyrzucić go z mieszkania, jeśli nie zostanie mu przyznane mieszkanie zastępcze. Ilość lokali socjalnych określana jest przez gminę i w jej zasobach się znajduje. Z reguły gminy dysponują niewystarczającą ilością takich mieszkań, co powoduje oczekiwanie w kolejce na zwolnienie się miejsca. A to oznacza dla wynajmującego dalsze zamieszkiwanie przez lokatora w mieszkaniu wynajmującego.

A jeśli wyrzucę najemcę z mieszkania, coś mi grozi?

Zgodnie z art. 191 § 1a kodeksu karnego kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc, uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, popełnia przestępstwo. Zagrożone jest ono karą nawet trzech lat pozbawienia wolności.

Jeśli masz pytania, potrzebujesz pomocy, indywidualnej konsultacji napisz do mnie na adres: anna@kancelariapoprawa.pl. Więcej prawnych nowinek? Polub mój fanpage już dziś!