Nadal pytacie nas w jaki sposób można udostępnić odpłatnie lub nieodpłatnie swoje mieszkanie obywatelom Ukrainy? Co zmieniła w kwestii wynajmu specustawa i skąd wziąć wzór umowy najmu lub użyczenia?
Przychodzimy do Was z pomocą w ramach cyklu: #poprawneumowy oraz #PomocUkrainie – dzisiaj przekazujemy Wam opracowane przez naszą Kancelarię wzory umów: użyczenia i najmu. A także syntetyczne opracowanie różnic pomiędzy umową najmu i użyczenia.
UWAGA!
Poniższe dokumenty stanowią wyłącznie doraźne, ogólne wzory – które mogą być zastosowane w przypadku krótkoterminowego pobytu / tymczasowego zakwaterowania. Jeśli zamierzasz oddać lokal w trwały najem na cele mieszkaniowe – skonsultuj się z prawnikiem.
Każdy przypadek jest inny i wymaga indywidualnej analizy, stosowanie wzorów z internetu może powodować liczne ryzyka związane z wykonaniem umowy i/lub zakończeniem np. stosunku najmu.
WZÓR UMOWY UŻYCZENIA:
Wzór z przypisami znajdziesz tutaj: Umowa użyczenia PL UA (kliknij w podświetlone słowa).
RYZYKA I INNE ISTOTNE KWESTIE WYNIKAJĄCE Z UMOWY UŻYCZENIA:
- Nieodpłatność – biorący w użyczenie nie płaci czynszu użyczającemu, nie ponosi on też tzw. kosztów zależnych od właściciela – a więc np. podatku od nieruchomości, czynszu administracyjnego
- Ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza za wady rzeczy istniejące przed oddaniem w użyczenie, o których biorący nie wiedział
- W przypadku poniesienia innych niż zwykłych kosztów przez biorącego stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Oznacza to, że m.in. biorący powinien działać z korzyścią dla użyczającego, a jeśli nie uzyskał on zgody na takie działanie nie będzie mógł żądać zwrotu kosztów, chyba że sprzeciwia się to ustawie lub zasadom współżycia społecznego.
- Użyczający nie podlega podatkowi PIT, gdyż nie ma dochodu. Zwykle do zapłaty PITu zobowiązany jest biorący w użyczenie – ALE SPECUSTAWA!
ZMIANY WPROWADZONE SPECUSTAWĄ:
- KWESTIA PODATKU
- 63 specustawy
Dodaje się art. 52 zh ustawy o PIT: Zwalnia się od podatku dochodowego pomoc humanitarną otrzymaną w okresie od dnia 24 lutego 2022 r. do dnia 31 grudnia 2022 r. przez podatników będących obywatelami Ukrainy, którzy w tym okresie przybyli z terytorium Ukrainy, na skutek toczących się na tym terytorium działań wojennych, na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Biorący w użyczenie zwykle podlegają podatkowi PIT ze względu na przychód, ale specustawa zwalnia obywateli Ukrainy z tego podatku! CZYLI NIKT NIE PŁACI PODATKU W ZWIĄZKU Z ZAWARCIEM UMOWY UŻYCZENIA.
- WYŁĄCZENIE STOSOWANIA USTAWY O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW
- 70a – wyłącza stosowanie tej ustawy w stosunku do umowy użyczenia obywatelowi Ukrainy o którym mówi art. 1 ust. 2 pkt 10 (?) budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
- WYŁĄCZENIE WYŁĄCZENIA EKSMISJI Z USTAWY COVIDOWEJ
- 70a – wyłącza stosowanie art. 15zzu ust. 1 ustawy covidowej – czyli można stosować tytuły wykonawcze nakazujące opróżnienie lokalu mieszkalnego W ODRÓŻNIENIU OD UMOWY NAJMU.
WZÓR UMOWY NAJMU:
Wzór z przypisami znajdziesz tutaj: Umowa najmu PL UA (kliknij w podświetlone słowa).
RYZYKA I INNE ISTOTNE KWESTIE ZWIĄZANE Z UMOWĄ NAJMU:
- Kodeks cywilny i ustawa o ochronie lokatorów bardzo chronią najemców, stawiając de facto wynajmujących w mniej korzystnej sytuacji. Ustawy wskazują enumeratywnie przypadki, kiedy można rozwiązać umowę przed zakończeniem trwania umowy najmu (jeśli została zawarta na czas określony i w umowie nie wskazano wypadków umożliwiających wypowiedzenie umowy najmu), np. gdy zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i mimo wcześniejszego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy nie uregulował płatności, gdy najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub gdy podnajmuje lokal bez zgody wynajmującego
- Wynajmujący zobowiązany jest do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku – inaczej niż w umowie użyczenia. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku najemca uprawniony jest do wcześniejszego wypowiedzenia umowy bez zachowywania okresu wypowiedzenia.
- PODATEK: wynajmujący podlega podatkowi PIT z tytułu czerpania przychodu z umowy najmu.
PROBLEM Z EKSMISJĄ TZW. DZIKIEGO LOKATORA:
- W przypadku, gdy w lokalu przebywa osoba do tego nieuprawniona (np. gdy przestała obowiązywać umowa najmu) należy wystąpić do sądu po uzyskanie tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego. Trwa to bardzo długo, co jest niekorzystne z punktu widzenia właściciela. Dodatkowo, po uzyskaniu takiego tytułu, trzeba się jeszcze udać do komornika by rozpocząć postępowanie egzekucyjne, co także trwa.
- By przeciwdziałać „dzikimi lokatorom” w ustawie o ochronie praw lokatorów przewidziano instytucje najmu okazjonalnego, dzięki któremu uzyskiwano tytuł wykonawczy de facto już przy zawieraniu umowy (poprzez oświadczenie najemcy przed notariuszem). Wynajmujący miał więc tytuł wykonawczy „na wszelki wypadek”, gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić, bez potrzeby udawania się do sądu.
- Aktualnie obowiązuje ustawa covidowa, która uniemożliwia wykonywanie tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego (art. 15zzu). Oznacza to, że w przypadku, gdy najemca nie będzie miał już prawa do przebywania w lokalu, nie ma prawnej możliwości, by go wyrzucić z lokalu (dopóki obowiązuje ustawa covidowa). Nie jest to wyłączone w stosunku do najmu okazjonalnego.
- Ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy również nie przewiduje wyłączenia stosowania art. 15zzu. DZIAŁA TO NA ISTOTNĄ NIEKORZYŚĆ UMOWY NAJMU W PORÓWNANIU DO UMOWY UŻYCZENIA.
NAJEM A UŻYCZENIE LOKALU MIESZKALNEGO/NIERUCHOMOŚCI:
| NAJEM | UŻYCZENIE | |
| PODSTAWA | art. 659 k.c. i nast.
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Art. 680 k.c. i nast. – odpowiednie stosowanie przepisów co do najmu do najmu lokalu |
Art. 710 k.c. i n.:
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. |
| DWUSTRONNIE ZOBOWIĄZUJĄCA | JEDNOSTRONNIE ZOBOWIĄZUJĄCA | |
| OBOWIĄZKI NAJEMCY/BIORĄCEGO W UŻYCZENIE w stosunku do nieruchomości | – zapłata czynszu
– korzystanie z rzeczy w sposób zgodny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy – drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy – do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. |
– Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
– korzystanie z rzeczy zgodnie z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy
|
| CZAS ZAWARCIA | Oznaczony lub nieoznaczony | Oznaczony lub nieoznaczony |
| FORMA ZAWARCIA | Art. 660.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. RYGOR TRUDNOŚCI DOWODOWYCH |
BRAK WSKAZANIA WYMOGU FORMY |
| CZYNSZ | TAK | NIE |
| ZWYKŁE KOSZTY | Koszty ponosi najemca, chyba że umowa stanowi inaczej. | Koszty ponosi biorący w użyczenie
(art. 713 in principio k.c.: Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.) ALE! NIE WLICZA SIĘ W ZWYKŁE KOSZTY NP. CZYNSZU ADMINISTRACYJNEGO CZY PODATKÓW!!: Do zwykłych kosztów nie są zaliczane te ciężary, których ponoszenie jest niezależne od używania danego przedmiotu, a więc związane są z samym faktem istnienia rzeczy, np. podatki i inne ciężary publicznoprawne lub ubezpieczenie rzeczy. Są to bowiem koszty stałe, związane z samym faktem istnienia rzeczy i niezależne od stosunku prawnego łączącego strony. Koszty te nie mogą obciążać biorącego rzecz do używania. Gdyby bowiem obciążenia te przerzucić na biorącego rzecz do używania, umowa użyczenia traciłaby swój nieodpłatny charakter. Stanowiłyby one w istocie ekwiwalent za oddanie rzeczy do używania. Zob. wyr. SA w Warszawie z 27.3.2013 r., I ACa 1166/12, Legalis oraz J. Gudowski, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 713, Nb 1; Z. Gawlik, w: Kidyba, Komentarz, 2014, t. III, cz. 2, art. 713 KC, Nb 3; P. Nazaruk, w: Ciszewski, Komentarz, 2014, art. 713, Nb 4. Odmiennie A. Kaźmierczyk, Umowa użyczenia, s. 114–115, która powołuje się na wyrok NSA z 17.3.1999 r., I SA/Gd 1866/97, Legalis. |
| WYPOWIEDZENIE (gdy warunki umowy nie są naruszane) | Jeśli umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony, nie można jej wypowiedzieć, chyba że umowa stanowi inaczej. | Jeśli użyczającemu z powodów nieprzewidywalnych w chwili zawarcia umowy nieruchomość stanie się potrzebna, umowę można wypowiedzieć nawet jak została zawarta na czas oznaczony. |
| WADY NIERUCHOMOŚCI | Art. 682.
Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. – tylko wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników – możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia |
Art. 711.
Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć. – nie ma znaczenia rodzaj wady – odpowiedzialność kontraktowa – =/= odpowiedzialność w ramach rękojmi |
| ODDANIE NIERUCHOMOŚCI OSOBIE TRZECIEJ | Nie można oddać nieruchomości osobie trzeciej w najem lub użyczenie bez zgody wynajmującego. | Nie można oddać nieruchomości osobie trzeciej w najem lub użyczenie bez zgody użyczającego. |
| PODATKI | Powstaje przychód w majątku wynajmującego podlegający opodatkowaniem podatkiem PIT | Nie powstaje przychód w majątku użyczającego
Powstaje przychód w majątku biorącego w użyczenie, chyba, że należy do I lib II grupy podatkowej wg ustawy o podatku od spadków i darowizn – a więc podlega opodatkowaniu podatkiem PIT: Podatek liczony od wartości: Art. 11 ust. 2a pkt 3: jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku. |
| INNE | WYGAŚNIĘCIE UŻYCZENIA – Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.
_______________ Art. 716. [Żądanie zwrotu przed terminem] Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. |
Jeśli potrzebujesz indywidualnej konsultacji napisz do nas na adres: biuro@kancelariapoprawa.pl
Cennik konsultacji znajdziesz na naszej stronie: KLIKNIJ, ŻEBY ZOBACZYĆ!
Więcej prawnych nowinek? Zapraszam na Facebooka i Instagram.
Autorką artykułu jest Julia Niemiec – asystentka radcy prawnego w Kancelarii Poprawa oraz studentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie.